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基强联行陈基强:十年铸剑 地产金融先行者

  东方财富网的网友们大家好,欢迎进入我们的高端访谈节目——《财智人生》。限购、限贷、限房价,2011年的楼市环境对以往总能主导市场的开发商来说,显得四面楚歌。在融资渠道收窄的背景下,房地产私募基金高调入场,据住建部政策研究中心研究报告显示,人民币房地产私募基金总规模已达千亿元,较2011年增长了一倍,异军突起的房地产私募基金是否会成为房地产行业未来的主要的融资源头?又面临怎样的机遇和挑战?今天我们就专访基强联行投资管理有限公司董事总经理陈基强先生。

【主持人】高林果:陈总您好,欢迎作客《财智人生》。

【嘉宾】陈基强:谢谢。

【主持人】高林果:据了解中国投资未来由基强成功举办很多届了。而且今年还是基强联行成立十周年,这一路走来,我们所促成的投资项目已经达到了400亿人民币。

【嘉宾】陈基强:对的。

【主持人】高林果:在您看来,到现在为止所取得的成绩达到您当初所设想的目标了吗?

国际金融资源与国内发展商对接
【嘉宾】陈基强:当然没有都达到,因为我还没有退休,还有很多时间要去做。不过是这样子,《投资中国,投资未来》是一个房地产金融峰会的一个平台,这个也是跟基强联行同时一起面市的,所以在02年的时候,基强联行设立的时候,我同时就去做了这样一个平台,然后我们在香港、新加坡、纽约、澳门、北京、上海已轮回了十次,这一次是基强联行十周年,同样也是这个活动的第十次。这个活动很幸运,在过去几次都有世界上最受尊重的财经媒体跟我们合办Bloomberg跟Fortune,这一次也是跟Bloomberg再度合作去做这个事,所以我们觉得这个峰会应该来讲是在中国三大比较大的房地产活动里面,比如说住交会、比如说博鳌,比较国际性的,因为我们最主要是的把国际的金融资源跟本地跟发展商的资源做一个对接。
【主持人】高林果:其实我知道是,当时房地产金融峰会,其实它不是叫房地产金融峰会,而是房地产论坛。应该也是在05年的时候才改名叫房地产金融峰会。

【嘉宾】陈基强:是的,其实我们知道房地产并不是一个单纯的房地产行业,比如说美国,美国的房地产商在过去四五十年,发展到现在只有很小数的人做很大的市场。但是没有一个美国大的房地产商他没有房地产基金业务,几乎就有点像汽车跟汽车金融。你看GE他们都有非常大的金融部,所以刚刚开始的时候,我们中国内地的房地产市场还是高度依赖银行的时候,的的确确房地产峰会…。

【主持人】高林果:没有这种国际视野。

【嘉宾】陈基强:没有这种想法,也不需要,但是到近几年,你几乎看到所有房地产论坛一定会有房地产金融部分,没有房地产金融落后了,以前我相信来的人已经少了,因为现在怎么建楼,怎么买楼根本已经不是一个课题,我怎么去拿到不同的资金,去做不同的事,这个才是方向。

【主持人】高林果:近两年,房地产私募基金也是异军突起,发展的非常迅猛,而早在2002年,基强联行创立房地产投资银行服务的时候,就致力于成为中国“最具竞争力的房地产投资机构”,这些房地产私募基金的突起,会对基强联行未来的发展产生挑战或者影响吗?

房地产多元化融资势在必行
【嘉宾】陈基强:我觉得是一个好事,在02年建立的时候,我们非常清楚,国际上房地产跟金融联合起来的,甚至在美国是这样子,在美国最高峰的时候,一个房地产商在一个房地产项目里面,他只要用5%自己的资本金,基本上是这样分布的,5%是他自己的钱,另外他们叫equity 1,资本1。另外一个equity 2是跟着他一起投的,但是不运作项目的人。跟着会有一些房地产基金的投入,一般是20%—30%,回来还有叫做Mezzanine Finance叫做夹层贷款。最后才用传统银行的钱。换句话来讲,在一个房地产市场越来越成熟,他的profit margins,他的利润空间越来越窄的时候,你怎么样增加利润,你只有更大的杠杆原理去做这个事。所以在亚洲,当然有一点分别,亚洲在十几年、二十年前无论是香港的四大家族或者是日本或者是新加坡,其实大部分是发展商统一天下,他什么都有,包括设计、借钱、卖楼全都是,但金融危机之后,你慢慢看到有一个分工。其实假如你在市场好的时候,一系列全做,你没有错,你把所有的利润都赚了。

【主持人】高林果:风险太大了。

【嘉宾】陈基强:特别是在这几年,我们的政策有不同的影响,同时我们的金融危机,然后还有我们小市民钱的安全性,管理层、政府层出了一些条例,所以在这种情况之下,我觉得房地产多元化融资是势在必行,多元化融资,已不是房产基金,是多元化融资。

【主持人】高林果:去年住建部研究中心数据显示,中国房地产私募基金规模应该已经达到了千亿,在整个宏观经济政策的调控下,对于很多开发商来说,这无疑又是一个新的融资通道的选择。

【嘉宾】陈基强:真正说是不是千亿房产基金,我很清楚的跟你讲,市场上所谓的房地产基金其实比你刚刚说的小的多,为什么?因为你大部分刚刚说的是用基金模式或者基金名义去做基金,通过信托公司,通过非常理财,但是他们做的大部分是一个变相的债,他并不是完完全全国际上说的房地产基金。因为有一个原理非常重要,所谓的房产私募基金在大部分情况之下,他的利益跟风险是共担的,并不是一个定期的回报,但在我们大部分市场上看到的产品,大部分,虽然不能包称,但是大部分是有一个借款,类似假如股证借款的一个安排,其实他是一个债,所以真正来讲是房地产资金的规模,虽然说是一千亿,但是对我们看来,因为我们在这个市场里面,我相信他真正的是同股同酬、风险共担应该不会超过三分之一,不会超过300亿。

【主持人】高林果:根据您刚才所说的,也就是说其实中国现存的人民币房产私募基金,普遍给人一种高收益或者是快进快出的这样一种印象,而且主要是以项目的阶段性融资为主的。

【嘉宾】陈基强:是的。

【主持人】高林果:在您看来您觉得怎么避免这样的尴尬?

【嘉宾】陈基强:很多国内的投资者很奇怪的样式,他们追求利润,但是他们并没有把利润跟风险摆在同一个平台。意思是,其实国际上是利润跟风险是成正比的,你要利润越高,你风险越高,但是你可以用利润低的东西,你的风险会低。为什么我这样讲?譬如说,在国际基金领域,房产基金领域有几种Fund,一种叫Opportunities Fund,有一种叫机会基金,这种机会基金,就是愿意把更大的风险,他会去买地,跟人家合作开发,建楼然后卖楼,一般的情况就拖的时间比较长,以及中间有很多变数,万一地拿不到,万一拆迁不了,万一房子建不好很多,所以在这样情况之下,他们要求的回报就相对比较高,一般来讲,现在的市场大概是20%—25%,这个是一种。另外一种,他是属于收租类型、改善类型的一种商业基金,他们一般会买写字楼,买商业,经营运作,这个然后到一定的时间他会卖出去,这个因为他已经看到是现楼,经营的,摸得到,碰得到,然后他的感觉风险会少一点,这个他们的回报可能是15%—18%。还有第三种,就是非常简单,我们最好的例子就是嘉里中心,在这个大部分基金里,其实是由保险投的一些基金会拥有它,它的回报年回报可能会是3%、4%、5%,是非常低,但是长期持有稳定收入,然后有高的资产生存力,所以其实有这三种,所以刚刚我们看到中国现在很多内地的所谓的基金是属于我讲的第一种机会基金,特别是现在组成了人民币绝大部分都是机会基金,所以他就有一个特性,就是冲动,要快进快出,赚大钱。但是其实假如我们把风险跟你赚的匹配起来,正常的市场或者不是正常市场,在成熟的市场,应该有我所说的三种不同的产品。但是不要紧张,我相信我们慢慢会走进去的。

【主持人】高林果:其实像国外的投资收益的周期是比较长的,但是国内的投资商就等不及,他们就非常迫切的希望看到收益。

【嘉宾】陈基强:其实这个也是,我觉得也是我们国内在过去30年经济高速增长之下一个产品,就是大家越来越没有耐性,其实也是对的,为什么?因为在国外或者在美国,假如你去查他100年的房地产市场或者经济,他的经济周期比较长,大概每次经济好,经济衰退,都会是最短的是15年,最高的有过22年,然后经过十几个周期,过去100年。但是我们亚洲很奇怪,亚洲几乎每5年到7年,就有一个周期,所以我们的周期也在不断在变,在变短,然后非常波动,所以他们没有这个耐心去看这么久。另外,我们中国内地很多现在富有的人都是第一代。

【主持人】高林果:刚才我们前面也提到,早期的房地产行业应该是由开发模式慢慢转为投资模式,然后再发展到现在的金融模式。

【嘉宾】陈基强:是。

【主持人】高林果:您作为这个行业最资深的人,您怎么看待这样一系列的变化?

中国房产发展由不同的模式组成
【嘉宾】陈基强:我们觉得中国内地因为市场太大,不可能只有一种模式,就是我们不一定会跟香港模式,四大家族,也不会跟到美国我们是真的区分的这么细,所以我的讲解是,我们是一个综合的一个模式,会是有不同的模式组成,不会有一个模式。不过在商业地产领域里面我们就觉得可能美国的模式或者是欧美的模式会更适合,为什么?因为在住宅开发来讲,我们可以用亚洲的模式,就是买完卖,家族拥有,因为现金流比较快,你只要把产品做好,你买的好,你就没有问题了。但是你的资金流还是比较快轮回的。假如你做商业地产并不是这样的,你想想一个mall,你想想在上海去找一个大概4万平方米的地,然后建出来10万平方米,大概地价就是25亿,建完就50亿,你想想看,经营出来靠资金收入,5亿的一个租金收入很不容易,也很少能做得到,这么大资本做进去,假如全部掏你自己的钱,我相信现在就算最顶尖的富豪头100个,也找不到30个人可以做这个事,所以在国际上非常清楚,就是这些人做运作者,经营者,拿一部分钱出来,然后让市场上的钱去做,然后这个市场上的钱,还应该不应该是小投资人的钱,他应该是机构的钱,这样的话,你可以把风险跟期待做一个配比,然后可以长期的支持这样发展。你再想一想,假如我们上海要发展成为国际大都市,我们现在有AT&T、摩托罗拉很多国际上的用户用写字楼,你想想看,假如一栋写字楼一个单位是一个单位的业主,这些国际公司来到租两层,要跟50个业主来谈,有可能吗?不可能。所以在这种情况下,其实商业地产资本非常需要以及长期需要持有,所以他的资本结构跟做住宅是不一样的,所以我自己也呼吁我们的管理层应该切实去考虑之下,房地产基金的一些规范化跟引入更多的资金可以做长期的东西,也把知道风险的钱跟风险配合起来。你不是用市民的钱去借给发展商去做高风险的东西。

【主持人】高林果:其实刚才说到风险规避的问题,应该说目前,现阶段随着房地产政策的持续和深入,房企资金和债务危机也越来越明显,之前我们所做的信托包括海外债务,这样的融资模式现在都面临着兑付风险,我们可以更深入的聊一下,风险规避问题吗?

【嘉宾】陈基强:是的,其实是这样子,我刚刚已经说了,你所说的1千亿或者500亿,其实大部分是债务,就是一个变相的债务。你虽然觉得房价很风险,但是恰恰我们的债务的统管能力还是挺强的,为什么?其实我们大部分借的时候,或者是做产品的时候,有几个环节,他们一定会做的,第一,就是抵押率,到底拥有多少,我借多少给你。基本上就不会超过50%。
    第二,他还要发展商用其他的东西做一个回购担保的东西。我自己是这样预测的,我觉得大家都在说信托公司会倒,我觉得会有偶然事件发生,但是绝对不会全面,我们非常清楚。

【主持人】高林果:是一个调整和洗牌的过程?

【嘉宾】陈基强:调整洗牌或者有些特别差的东西,可能会交付不到,但是我们现在的证券公司的规模跟他的背景已经不是当年了,他们经过几轮洗牌,他们都是非常有实力的公司在后面做后台。

【主持人】高林果:禁得起这个风险。

【嘉宾】陈基强:你想想我们的上国投信托,我们的五矿信托,他们其实非常强大,他们都有非常强大的队伍,他们不会因为一两个亿的风险会不兑换,令到他这么辛苦收回来的平台有任何的东西。所以换句话来讲,我觉得大概三分之二的借贷他本身有些保障,中间可能会有一些地方的误差,但是不会有太大的问题。另外三分之一可能真的同进同出。在一般情况之下,这种年期度相对比较长一点,可能是3年到5年期,所以他们大部分,都只不过是在投入期,在过了一点点,所以我相信,他们在他们要出货的时候,不应该太难,因为假如不是借钱的话,其实他们对于这个项目能不能赚钱,是非常非常保障专业进去的,在这种情况之下,我自己看,中间会有错的,中间会有漏洞的,中间会有一些东西,但是我看不到会有太大的一些东西产生。就是很简单,我还是说股票基金,当年也有过乱,但是经过过后,你还是会管理起来的。

【主持人】高林果:越来越规范。

【嘉宾】陈基强:越来越规范。对的。

【主持人】高林果:其实相对国内的房地产开发商来说,应该说房产私募基金这一块,相对风险意识更高,他们在挑选合作伙伴的时候一般标准更为严苛。

【嘉宾】陈基强:是的。

【主持人】高林果:您在选择这些合作伙伴或者是项目的时候,一般会从哪些方面来做一个评判标准呢?

项目投资关键要看人
【嘉宾】陈基强:是的,这个都是我一路感觉我们做的不错的一个环节,因为以前我们主要是跟国际基金去做合作伙伴,其实是帮他在投国内。所以很多人说,给项目给我斯丹利怎么怎么着,一般这种人,我们不怎么跟他打交道,因为其实他不了解在中国内地做东西。中国内地做东西,是你先跟人打交道,你是跟人打交道,就算一个好事找了一个坏人去做,这件事做不成的机会很大…。

【主持人】高林果:您说这些,让我想起了在早期,应该九几年的时候,就是国外的,其实他们相对来说,房产私募这一块其实已经非常成熟了,

【嘉宾】陈基强:他们70年代已经很成熟了。

【主持人】高林果:对,他们当时发现中国这个市场了,但是就是在中国找不到自己可以信任的人,然后反倒自己做起开发商来了。

【嘉宾】陈基强:是这样的,大概94、95年,刚刚最早来的两家是麦格理跟ING,他们本来想做投行的业务,因为他们其实在自己老家做了很久。但是来到他找不到可以相信的人,最后他们自己建立团队变成开发商。麦格理建了一个first china,ING自己有一个很大的团队,这种大概在2000年左右开始改变,我们有一些国内好的企业,譬如说万科,譬如说金地,譬如说府邸,这些一种具备一定的规模,又有一定的前卫的思想。譬如说我们北京的天鸿有线,他是一个国企,但是他是年轻人运作的公司,所以他们想跟基金合作,想跟人家接轨,所以我们去帮助他们,把他们的北京项目叫瑞信中心,他们出地,然后瑞信出钱,然后共同去卖楼,然后把公司撤出去的。这种完整的case我们做了非常多。所以你刚刚讲的非常清楚,就是说找不到可靠的人,也找不到可靠的中间人,大家都忙婚哑嫁那种,去碰,去看这个项目赚不赚钱,但是基强联行对自己有一个风险控制的体系,从一开始跟国际基金做,我们先帮他打前站,基本上我们在上海、北京、然后在华东区域,现在的成都、贵州,我们先帮他去把最好的开发商,因为每个地方都有50强,30强,我们先跟他去见面,我们先了解他的需求,然后我们在他里面选两到三个,三到四个他们想发展,未必他们最大,他们想发展,他们想国际化,然后我们带我们的投资者去跟他们见面,沟通方向对不对,大家感觉对不对,你好,未必你喜欢我,你说我很好,你也很好,但是你们沟通不了,没有用。

【主持人】高林果:没缘分。

【嘉宾】陈基强:缘分,所以我们的专业知识就是作为一个桥梁,把国际上的钱,把投资基金的钱,跟发展商的对话,不一定吻合,我们把它吻合起来,所以在过去做了400多亿的东西,这种经验跟我们讲,我们还是比较成功的。

【主持人】高林果:应该说房产行业经过这么多年的发展,现在我们可以看到房产整个规模也是今非昔比,其实房地产投资就像你之前说的,多元化的一个趋势,也有人说房产私募基金作为中国一种新兴的金融产品,他本身就是一种创新。您是怎么看待中国体制的创新?

【嘉宾】陈基强:是的,真的对不起,不好意思跟你说,我觉得中国的房地产金融,不存在创新,存在适应,为什么?因为房地产金融产品在国际上60年代就已经有,他们已经运行了50年。

【主持人】高林果:我们等于拿来主义,都是拿对方的然后来加以整合?

【嘉宾】陈基强:对,你讲的是对的,其实我们不需要去创造一个产品,不过我们要那个产品本地化适应这个市场,他可能有非常大的改变,其实我们做或者是基强联行做的就是这个。我不相信拿来主义,你想想看,美国人拿来去到加拿大都死,你想想看,他们已经这么接近,大家都是讲英文,但是拿过去就死,为什么?其实每个地方一定要有本土化。

【主持人】高林果:其实应该来说,房地产是否面临更大一轮的挑战,无论是对老百姓或者对金融人士,都是一个非常关注的话题,其实很多私募对房地产的前景并不乐观,也有数据显示,近半数的私募认为,随着政策的持续从紧,包括库存的日益增加,包括资金的日益紧张,其实房企的危机也会更加严重,您是怎么看待未来房地产行业的发展?

房地产在全球是经济的滞后反应
【嘉宾】陈基强:真正讲房地产,我们拉远一点看,我们不要这么短视,其实房地产并不是房地产,房地产在全球是一个经济的滞后反应,大概在美国大概是三到六个月,就是经济怎么走,房地产就会怎么走。所以我自己是这样看,我对中国内地未来20年的经济,我还是充满着信心,因为其实我们政府做的很好,在过去20、30年做的很好,我们改革开放我们做了很多的事,我们现在越来越国际化,然后我们在国际影响力非常大。我对于亚洲的几个城市或者国家,香港、新加坡、台湾、韩国、日本做过一些研究,也对于美国做过一些研究,我就看他的经济发展跟他的房地产发展的关系是什么样,几乎可以跟你讲,他们是成一个正路,在经济发展的时候,房地产是同样发展,所以在这种情况之下,首先这个市场会很好,我觉得在中长期来讲,中国内地的房地产市场,随着经济不断发展,向前发展是理所当然的,也是正常的这个是第一个讲法。
    第二个讲法,波动、调控,其实波动、调控并不是中国有,其实全世界什么地方都有,最近新加坡才出,假如你不是本地人,他就(43:17英文)10%,香港也是拥有不同的,但是并没有因为这种调控,他的正常房产市场不能发展,所以以前就算我们政府出了很多东西,其实他并不是要调控到你没有,他只是把它的高处增长水分压掉它,所以在这种情况之下,我觉得我们是整个环境是让他发展。
  
【主持人】高林果:我们刚才说的是长远的发展模式,我们是看好的。说一个最实际的问题,比如说今年、明年、对于老百姓来说,买房,房价会怎么样?是会继续的上升,什么时间会是一个比较好的买房时期?

买房最佳时机或在四季度
【嘉宾】陈基强:我觉得这个是一个非常好的一个问题,但是我觉得,假如我们要长远解决房地产高价问题,我觉得有一样事一定要搞清楚,没有房子住是社会问题,拥不拥有房子是经济问题。假如我们不把这两样事搞清楚,我们是很难把现在的现象解决掉的。再回去看一下亚洲的经验,我们看一下香港、新加坡,其实很多人并不是学校毕业三年就买房子的,他可能是十年后才买,但是他中间有福利房子、廉租房去为他在需要奋斗的时候,租便宜的房子。就是我们现在所发展的保障房之类的东西。香港大概有270多万人住在这边。新加坡80%—90%的人都住在那边。

【主持人】高林果:但是内地来说,像这样的廉租房或者保障房还是非常少的,远远不能满足这样的刚性需求。

【嘉宾】陈基强:我讲的这个是第一点。第二点,为什么一定要买房,为什么不能够先租呢?

【主持人】高林果:国内人的老的观念。

【嘉宾】陈基强:我同意,但是老的观念会改变的,以前说“宁买浦西一张床,不买浦东一间房”。现在还有人讲吗?现在浦东多漂亮,假如你不把这个概念改变,我们把所有问题集中在现在解决不行的。我们一路,中国过去这么久,不是就在发展中解决问题吗?假如你不去不断的改变,你不去教育新的年轻的人,你现在可以租着,然后到适当的时间再去买,然后你把你现在要买房的钱去投资你的学历,去投资你的生意,去做不同的东西,是不是你可以在不同的城市再回来你就不一样了。我很多外来的朋友或者是其他人问我,我说是这样,现在投资你绝对是不能入场的,因为你没有这个空间,法律也不允许,所以你就暂时不要想了。但是假如你做投资,我们建议你去抢商铺,写字楼是千万不能买的,我建议他买房地产基金之类的系。假如自住改善的话,我就鼓励人家在这段时间去看,去谈。

【主持人】高林果:那这段时间持续多久?就您个人的观点。

【嘉宾】陈基强:我个人的观点,假如我出手的话我也会在第四季度左右。因为在传统上,第四季度是发展商最缺钱的时候。因为刚好贷款要到期,金钱没到,然后要业绩,在这个时候你有最大的谈判空间。

【主持人】高林果:讲的非常精彩,谢谢陈总。

【嘉宾】陈基强:谢谢。

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